Fastighetsmarknaden i Stockholm 1730–2020

Avhandlingen Essays on Stockholm’s real estate market 1730–2020 undersöker utvecklingen på Stockholms fastighetsmarknad de senaste 300 åren. Gustav Ingman använder stadens rika källmaterial med information om fastighetstransaktioner för att kartlägga prisutvecklingen samt att analysera vilka som var aktiva på marknaden.

Det första temat om fastighetsprisernas utveckling har framförallt utforskats inom ramen för ett större projekt som syftar till att rekonstruera ett fastighetsprisindex för Stockholms stad mellan 1600 och 1875. För perioderna 1300–1600 och 1875 till i dag finns redan fastighetsprisindex. När detta projekt är klart kommer vi ha kunskap om fastighetsprisernas utveckling under praktiskt taget hela Stockholms historia. Föreliggande avhandling fokuserar framförallt på delperioden från 1730 till 1875. Förutom att ge ny kunskap om prisutvecklingen syftar denna del av avhandlingen till att diskutera källkritiska överväganden och metodologiska utmaningar vid rekonstruktionen av historiska tillgångsprisindex.

I två samskrivna artiklar, vilka utgör de två första artiklarna i denna avhandling, analyseras information från fler än 22 000 unika fastighetstransaktioner mellan 1726 och 1875. Dessa data kompletteras med över 8 000 bygglovsansökningar för samma period, vilka används för att kontrollera för kvalitativa förändringar i husstocken

Ett viktigt resultat från artiklarna är att alltför korta tidsperspektiv i tidigare studier har överdrivit det unika med de senaste 30 årens fastighetsprisuppgång. Ofta liknas längre fastighetsprisserier vid en hockeyklubba: de är för långa perioder stagnata men börjar mot slutet av serien öka snabbt. Denna bild måste dock problematiseras om vi söker oss längre bak än 1900–talet. Det visar sig att, åtminstone i Stockholm, så skedde en kraftig prisökning under andra halvan av 1800–talet.

Det andra temat rör förekomsten av historiska kraftiga upp- och nedgångar i fastighetspriser. Ny fastighetsprisdata som presenterats i de två första artiklarna används här. Långsiktiga historiska trender och turbulenta perioder mellan 1730 och 2020 identifieras. Som del i detta undersöks också förekomsten av så kallade bubblor, vilket definieras som perioder då priser först ökat explosivt för att sedan kollapsa.

Artikeln visar att Stockholms fastighetsmarknad upplevt många episoder av snabbt stigande priser som följs av ett kraft fall, inte minst under andra halvan av 1800-talet och början av 1900-talet.
Artikeln kommer med två viktiga bidrag till vår kunskap om Stockholms fastighetsmarknadshistoria. För det första pekas åren mellan 1850 och 1920 som en period mot särskilt många kraftiga prisökningar vilka följedes av allvarliga prisfall. Vidare identifieras också tre perioder då fastighetspriserna ökat explosivt, med pikar åren 1918, 1990 och 2007.

Det tredje temat, om ojämlikheter i fastighetsägande, utforskas framförallt i den fjärde och femte artikeln. Båda artiklarna utgår från en databas med information om köpare och säljare av fastigheter i Stockholm för vart femte år mellan 1730 och 1850.

Den fjärde artikeln undersöker kvinnors deltagande i fastighetstransaktioner. Under denna period var kvinnors äganderätt kraftigt begränsad, även om den skiljde sig beroende på civilstånd. Ändå har tidigare forskning visat att kvinnor trots formell underordning ofta var aktiva på finansmarknader. Artikeln visar att medan gifta kvinnor kom att bli allt mindre aktiva på fastighetsmarknaden så tog ogifta kvinnor en allt viktigare roll; trots att båda grupperna formellt stod under manligt förmyndarskap skiljde sig deras handlande.

Också den femte artikeln utforskar deltagande i fastighetstransaktioner, genom att knyta yrkestitlar till ett klasschema. På så vis går det att visa att medan fördelningen mellan klasser var i princip konstant mellan 1730 och 1850, så minskade en delgrupp – adeln – sitt deltagande till förmån för ickeadlig överklass. Vidare visar artikeln att medan ojämlikheten mätt som fördelningen fastighetsvärden per år minskade över tid, ökade fastighetspriserna i relation till inkomsterna.

Gustav Ingman:
Essays on Stockholm’s real estate market 1730–2020
Institutionen för ekonomisk historia och internationella relationer; Stockholms universitet
Disputation: 3 juni 2022